 |
| Аналитический расклад...Как формируются цены на недвижимость в горде Алматы
|
d.Fedor
Нерезидент Баланса
|
|
|
|
|
|
#1 Пт Ноя 10, 2006 10:44:21
|
Сообщить модератору
|
|
Копирайт http://forum.astanainfo.kz/index.php?showtopic=3009
Итак народ, Ваши мысли по поводу данной статьи, мне ее прислали по почте, чтобы я ее также прокомментировал. К счастью, тут тоже встречаются толковые люди, которые, надеюсь, не остануться равнодушными и прокоментируют этот пост.
----------
Аналитический расклад...Как формируются цены на недвижимость в горде Алматы
07.11.2006
Источник: -----------, "[email protected]", 06.11.2006 г.
Вчера лежа перед телевизором, я обозрел информацию, любезно представленную Центром коммерческой недвижимости, который плохо скрываемой радостью сообщал о неуклонном росте цен на недвижимость. Переключив канал, был вынужден слушать консультации ведущих специалистов компании АБСОЛЮТ по вопросам купли-продажи недвижимости. Тут старший сын говорит: папа, а цены и вправду так растут?
Я не смог ответить сразу, а поиск ответа, в конце концов, родил вот эту статью.
А ведь правду, население истово верит, что цена на недвижимость формируется исходя из выводов специалистов Агентства недвижимости.
И многие искренне считают, что цену на недвижимость в Алматы
ОПРЕДЕЛЯЮТ следующие факторы:
1.Объявления в газетах "КРЫША" и "МЕГАПОЛИС-недвижимость"
2.Вставка в прайм-тайм на телевидении от Центра коммерческой недвижимости
3.Консультации от ведущих специалистов компании "АБСОЛЮТ", закончившие Алматинский зооветеринарный институт или Джамбульский гидромелиоративный институт.
4.Маркетинговые исследования от непонятных центров и лаборатории
Чтобы определить какие факторы должны определить цену на недвижимость, я был вынужден проанализировать все обстоятельства вокруг нее.
Касаясь темы цены на недвижимость, мы должны начать с состояния дел в ГКП "АПК".
А, как известно широкой общественности, состояние дел на АПК далеко не блестяще.
Не приводя конкретные цифры по каждому пункту, в целом обрисуем сложившуюся обстановку.
Мощностей не хватает, трубы изношены, тепло- и электроэнергию воруют, топливо дорожает, весь перечень негативных факторов и не перечислишь+ Теплотрассы надо прокладывать и необходимо их иногда ремонтировать, линии электропередачи необходимо строить, имеющиеся надо реконструировать - повышать пропускную способность. Город строится и растет, население увеличивается - все это требует огромных вложении в эти виды коммунальной инфраструктуры.
А как в настоящее время решаются эти проблемы?
А очень просто.
Есть некая компания "Казтрансгаз", являющаяся в свою очередь "дочкой" национальной компании "Казмунайгаз". Вот этот "Казтрансгаз" и является владельцем нашего доблестного АПК. И "Казтрансгаз", как добропорядочный владелец, вкладывает немалые деньги в поддержание и развитие инфраструктуры своего непутевого хозяйства - АПК.
Но, здесь возникают ряд вопросов, на которых я, как ни старался, не смог найти ответа.
Вопрос номер - 1.
Как мы выяснили, "Казтрансгаз" является компанией с государственной формой собственности, хоть и в организационно-правовой форме - акционерное общество.
Так?
Так.
Далее. "Казтрансгаз" извлекает свои доходы от транспортировки нефти и газа по своим сетям. А нефть и газ в Казахстане добываются на западном регионе страны. Однозначно.
Теперь сам вопрос.
С какого рожна доходы, извлекаемые на западе, должны тратиться на юго-востоке страны на содержание обветшалой инфраструктуры? Чем славный город Алматы заслужил такое право?
А почему не город Аркалык или Лисаковск?
Вопрос номер -2.
Поскольку такие неудобные вопросы очень скоро буду задавать не только я, встанет вопрос о справедливом распределении доходов от деятельности Казтрансгаза. И соответственно иссякнут халявные вливания от щедрого хозяина.
А как дальше быть? Откуда взять деньги?
Естественно в городском бюджете.
А городской бюджет не безразмерный, там и так средств не хватают. Об этом даже сам аким города неоднократно говорил.
Значит, как все нормальные компании, АПК должен будет привлечь заемные средства. А заемные средства, они как правило платные, то бишь по ним проценты платить надо.
И, если вы помните, мы это уже проходили и еле рассчитались с Народным банком, продав гостиницы "Казахстан" и "Алматы".
А почему тогда еле рассчитались?
А денег своих не хватало.
А почему их не хватало?
Дык, тарифы низкие же+
Теперь вопрос: Что будет с тарифами на тепло и электричество, когда АПК будет самостоятельно зарабатывать деньги на свои потребности?
Поиск ответов на эти два вопроса меня неизменно приводил к выводу:
- НЕПРЕМЕННО НЕОБХОДИМО ПОВЫШАТЬ ТАРИФЫ.
Я понимаю, что Савостина и сотоварищи кинутся на меня с обвинениями и угрозами, но это и есть нормальная рыночная экономика. И при условиях этой экономики, защитники пенсионеров и прочих обездоленных слоев населения должны заходить с другой стороны, то есть требовать дополнительных пособии от государства на оплату услуг АПК. И это государству обойдется дешевле.
Тут терпеливый читатель скажет - а при чем здесь цена на недвижимость?
А при том - что если тарифы на услуги АПК (без материнской поддержки Казтрансгаза) поднимутся до нормального рыночного уровня, за среднюю квартиру в 80-100 кв.м. придется платить 250-350 долларов США, по курсу в тенге естественно.
Если учесть, что в Алматы средний статистический ипотечный покупатель таких квартир зарабатывает 1000 долларов, и с этой суммы вычесть плату за кредиты - 600-800 долларов, и плату за отопление и электричество - 250-350 долларов, то он практически опускается ниже нуля, то есть на минус!
И много ли найдутся тогда покупателей на такие квартиры?
И много ли найдутся застройщиков таких квартир?
И все так же, касаясь темы цены на недвижимость, многие аналитики пропускают такой важный вопрос как - налоги.
А налоги, как и смерть, неизбежны.
Казахстан входит в число стран, где мизерные ставки налогов на имущество. Они практически неощутимы. Я даже уверен, что многие читатели этой статьи даже не знают что это такое.
А ведь есть такие страны, где налоги на недвижимость формируют львиную долю государственного бюджета. Для многих будет новостью, то, что например есть такие страны, где ставки налога на недвижимость доходят до 5% от оценочной (это не инвентаризационная стоимость, которая устанавливает наш неподкупный Центр недвижимости) стоимости.
Что это значит?
А это значит, что если вы, к примеру, купили где-нибудь на Кипре виллу за 100.000 долларов, то будьте добры, заплатите 5.000 долларов ежегодного налога на нее.
Опять же дотошный читатель спросит, а причем здесь цена на недвижимость?
А притом, что нет никакой гарантии, что какой-нибудь премьер-министр нашей страны, после неудачного заплыва на Ишим, не внесет предложение в парламент о радикальном повышении ставок налога на недвижимость. А наш крайне компетентный парламент, не глядя, поддержит это предложение.
В условиях Казахстана ставки налога и в 2,5 % достаточна, чтоб влиять на цену на недвижимость.
Более того, скажу я вам по секрету, ох неспроста проводится вся эта кампания по ускоренной легализации имущества, ох, неспроста!
Она все больше напоминает инвентаризацию, для структуризации и систематизации базы налогообложения объектов недвижимости.
Приехали?
Приехали.
Дальше. У меня приятель в конце 90-х поставил колбасный цех в пригороде Алматы. Закупил хорошее оборудование, наладил схему поставок сырья, обучил специалистов - в общем, очень выгодный и привлекательный бизнес получился. И однажды, бац! и продает этот цех за очень приличную сумму.
О причинах мне пояснил: вложил в это дело порядка 700.000 долларов. В год имеет чистыми до 100.000 долларов, то есть, до полной окупаемости надо работать еще 7 лет.
А в строительстве, с этими деньгами, в январе покупаешь участок, февраль-апрель уходит на проектирование, согласование и всякие разводы, в мае начало строительства, в ноябре сдача в эксплуатацию.
На выходе, Белович не даст соврать, имеешь минимум 2.100.000 долларов.
Какой смысл таскать опиум с берегов реки Пянджа на берега Москвы-реки, если такие же выгоды можно извлекать на строительстве дома в Алматы?
То есть, в Алматы мы наблюдаем перетоки капиталов с других отраслей народного хозяйства в отрасль строительства. Сегодня строительством занимается кому только не лень - начиная от мини-футболистов кончая корпорацией Базис-А.
Когда весь Советский Союз занимался поднятием целины, к чему это привело?
К перепроизводству пшеницы.
Когда весь Казахстан и прилегающие государства занимаются строительством жилья в Алматы, к чему это приведет?
К перепроизводству жилья.
А как нас учили по политэкономии, к чему приводит превышение предложения над спросом?
К падению цен.
Все понятно?
Пошли дальше.
Теперь зададимся вопросом, а почему, собственно говоря, таким спросом пользуются квартиры в Алматы?
И сами же ответим - они являются объектом спекуляции и инвестиции.
Раскроем понятия шире, внесем ясность так сказать.
В чем заключается смысл спекуляции с квартирами? Он примитивен и банален.
На стадии котлована закупается энное количество квартир и по мере ввода в эксплуатацию продается, рентабельность на сегодня близка к уровню бизнес-схемы Пяндж-Москва.
А как объект инвестиции?
Допустим, некий неподкупный агашка заимел честным трудом пару миллионов бакинских денег. Куда их он может потратить кроме джипа Ландкрузер-100 и плазменного телевизора?
Естественно в недвижимость. Вот и весь смысл инвестиции.
А как происходит в других странах процессы привлечения средств населения в виде инвестиции в национальную экономику?
А вот как.
Есть куча паевых инвестиционных фондов (ПИФ), которые имеют высококлассных специалистов и портфель с множеством фондовых инструментов.
Фондовые инструменты - это ценные бумаги об обязательствах компании, которым нужны средства для развития.
Допустим, мне нужно наладить производство натуральных соков. Я выпускаю акции, ПИФы покупают мои акции, я наладил производство и сбыт натуральных соков, извлек доход, поделился с ПИФом, а он удержав свои комиссии, отдал эти деньги акционерам.
А какие есть фондовые инструменты в Казахстане такого рода?
Практически нет таких инструментов.
Правда, раньше они были.
На рынке обращались бумаги Тенгизшевройла, Казахмыса, Казцинка.
Но они ушли с рынка, преобразовавшись в ТОО. При этом я не думаю, что они преобразовались в ТОО, из-за внесении изменении в Закон "Об акционерных обществах", требующие большей прозрачности финансово-хозяйственной деятельности АО.
Однако от отсутствия рынка ценных бумаг страдали не только вышеупомянутые агашки (неподкупные), страдали также и накопительные пенсионные фонды (НПФ). Вкладывать деньги некуда. Правительство вынуждено выпускать Государственные Ценные Бумаги (ГЦБ), де-факто изменив сам смысл накопительной пенсионной системы на солидарную пенсионную систему (СПФ), поскольку последнюю как раз таки и должно содержать государство (она и существовала до ввода НПФ). Поскольку вознаграждение по ГЦБ выплачиваются из республиканского бюджета, отличия между и СПФ и НПФ начинают размываться.
Видимо, во избежание окончательного превращения НПФ на СПФ, Правительство и вынуждено было осуществить IPO АО "Разведка и добыча Казмунайгаз". На рынок поступило акции на сумму свыше 2 млрд.долларов.
Это очень хорошо, но мера временная, поскольку требуется еще и еще. Народ работает не покладая рук, пенсионные отчисления идут потоком, их куда-то надо деть, то есть вложить.
Давай, фондовый рынок давай, как говорится.
И Правительство воленс-неволенс вынуждено развивать рынок, выпуская или организовывая выпуск новых ценных бумаг.
Тут-то и туда (на рынок ценных бумаг) и ринутся свободные деньги, в том числе нашего неподкупного агашки.
А опять же причем тут цены на недвижимость?
А притом, что наш агашка следующие честно заработанные 2 миллиона бакинских денег вложит не в квартиры КУАТа, а в акции АО "ДОСЖАН", строящее железную дорогу Шар-Защита. Таких агашек столько же, сколько у нас - министерств, агентств, комитетов, органов, акиматов, РГП, ГКП, служб, департаментов, управлении - устанешь все перечислять. То есть, с рынка недвижимости на рынок ценных бумаг уйдут очень большие средства. Более того, они туда вновь не придут, следуя принципу разумной диверсификации рисков.
Это и есть снижения спроса на недвижимость.
Так.
Если не устали пойдем дальше.
Как у нас обстоят дела на рынке ипотечных кредитов?
Отвечаю, не отходя от кассы - неважно.
А почему - неважно?
Не платят проценты по ипотечным кредитам, по причине того, что платят должникам малую зарплату.
А почему мало платят зарплату?
Дык, демпингуют гастербайтеры.
Гастербайтеры массово присутствуют практически во всех отраслях экономики Алматы, начиная того же строительства и кончая шоу-бизнесом.
Они же не покупают квартиры в кредит (и это реальность, среди сторон договоров ипотеки крайне редки не граждане Казахстана). Я даже знаю одну узбекскую развлекательную шоу-группу, которая живет всей толпой в 7 человек в двухкомнатной съемной квартире в Айнабулаке.
А что делать?
А продать квартиру, рассчитаться с банком, если останутся деньги, вложить их пока на Халык-депозит и копить деньги на квартиру подешевле. Я уверен, после выхода этой статьи многие так и сделают.
А что это значит?
Это значит, что на рынок недвижимости давит огромная масса заложенных квартир.
И эта масса все увеличивается.
Кстати говоря, кризис экономик стран Юго-Восточной Азии 1998 года с неплатежей за банковские кредиты и начался. Более того, одной из причин затянувшейся стагнации американской экономики называют как раз неплатежи по банковским потребительским кредитам.
Экономики ЮВА и США - это вам не экономика Казахстана, держащаяся на Тенгизшевройле и Евразийской промышленной ассоциации.
И мне очень любопытно посмотреть, как переживут наши банки кризис неплатежей по ипотечным кредитам? И он уже начался, как бы не кокетничали с публикой на пресс-конференциях наши брендовые топ менеджеры банковского сектора.
Чем закончится выброс на рынок недвижимости заложенных квартир, я думаю, объяснять не надо. Не зря же ушла с рынка Казахстанская ипотечная компания.
Давайте теперь подведем итоги.
Значит, мы должны для себя уяснить, что
цены на недвижимость в городе Алматы определяют или будут определять следующие факторы.
1.Тарифы на услуги поставщика тепло-и электроэнергии, то бишь АПК
2.Налоги на недвижимость
3.Объемы жилья, ежегодно вводимые в эксплуатацию
4.Рост оборотов рынка ценных бумаг
5.Рост дебиторских задолженностей банков, по кредитам, выданным на покупку квартир
Увеличение абсолютных показателей по любому из этих пунктов ведет (или должно вести) к снижению цены на недвижимость, либо при другом стечении обстоятельств (одномоментное увеличение показателей нескольких по нескольким пунктам) может спровоцировать обвал цен.
и еще, тут все об Алматы, но я думаю это не великая проблема. Такие же паралели можно провести и у нас.
--------------------
|
|
|
За помощь кликните ′Спасибо′ →
|
|
 |
|
|
|
#2 Пт Ноя 10, 2006 12:42:15
|
|
|
Так много слов и много незнакомых. Не осилил. Знайте все основное правило "100". То есть хата должна стоить не дороже, чем если ее сдать и помножить на 100. То есть реальная цена сдачи хаты 500 в месяц. Значит продажная реальная не более 50000 уев
|
|
|
За помощь кликните ′Спасибо′ →
|
|
|
d.Fedor
Нерезидент Баланса
|
|
|
|
|
|
#3 Пт Ноя 10, 2006 14:04:53
|
Сообщить модератору
|
|
Для меня это актуальная проблема. Я на сегодня ищу квартиру что-бы купить. На мой взгляд у людей просто крыша сьехала. Цены на жилье просто нереальные. Более менее реальны новостройки, хотя и там завышены просто заоблачно. На рынке вторичного... сколько захотели, столько и ставят. Пример: Недавно, посмотрел однокомнатную. 30 квадратов. Совместный санузел, сидячая ванна. Косметический ремонт. Малосемейка. Заряжает 40 тыщ у.е. окончательная. Фиг с ним, соглашаюсь, только в банке начал эпопею с ипотекой, звонит, нет, мало, 45 давай... Что делать... послал. Ищу дальше. Доходит до маразмов, малосемейка 21 квадрат, в районе жасулана без ремонта, хотят 58 тысяч у.е..... Бред какой-то....
Самое паршивое.... ведь народ блин берет. Приезжают с югов и покупают чуть ли не за наличку убогие квартиры. Сломали рынок блин... Тут 40 то под ипотеку... грубо 500 у.е в месяц надо отдавать 15 лет.... Смотрю на эту дурость и думаю, а может податься куда. Где не такие дурные цены и кредиты.
|
|
|
За помощь кликните ′Спасибо′ →
|
|
|
|
|
|
|
За помощь кликните ′Спасибо′ →
|
|
|
d.Fedor
Нерезидент Баланса
|
|
|
|
|
|
#5 Пт Ноя 10, 2006 14:29:20
|
Сообщить модератору
|
|
Спасибо Сергей, обдумываю этот вопрос. Хотя честно говоря устал. Иногда думаю пошел бы к кому нибудь ответственным за направление 1С или даже просто менеджером. Иногда програмировать для души, нарабатывать примерно 1000 у.е. в месяц. Мне бы хватило.
|
|
|
За помощь кликните ′Спасибо′ →
|
|
|
|
|
|
|
За помощь кликните ′Спасибо′ →
|
|
|
|
|
|
|
За помощь кликните ′Спасибо′ →
|
|
|
d.Fedor
Нерезидент Баланса
|
|
|
|
|
|
|
За помощь кликните ′Спасибо′ →
|
|
|
|
|
|
#9 Пт Ноя 10, 2006 15:52:01
|
Сообщить модератору
|
|
статью асилил. антиресная. НО - непонятно, СКОКА же стоят кв-ры в А-Ате ? (первичный, вторичный) не все же живут там....
вот я был в Москве недавно, цены там заоблачные...самая паршивая 1-комн - от 140 000 $...в районе Садового кольца обычные цены на 2-3-4 комн. - 1 000 000 $ и выше...в Питере цены близки к Астане - 1 500 $ метр...
по поводу рынка недв-ти. ясно что игра на нем идет и обрушен он тоже будет - рано или поздно...все больше пятен на левом берегу консервируется...
читал статьи по рынку недв-ти в Москве...осн. проблема - мало строят...в Мск 200 млн. кв. м. жилья в эксплуатации, сносится очень много, а новостройки не восполняют даже снос...отсюда рост цен...
плюс фактор столицы...есть такое правило - кв. метр в Париже стоит в 2 раза больше чем кв. метр в Марселе (крупный портовый город) и в 4 раза больше чем кв. метр в провинциальном Меце...
|
|
|
За помощь кликните ′Спасибо′ →
|
|
|
|
|
|
#10 Пт Ноя 10, 2006 16:09:57
|
Сообщить модератору
|
|
Цены у нас просто офигительные....каждую неделю цена поднимается...для примера: я купила в конце сентября 2-х комнатную улучшенную в панельной девятиэжке (1979 г) за 110 тысяч. Убитую напрочь. На сегодняшний день аналогичная квартира в том же районе стоит 145.
|
|
|
За помощь кликните ′Спасибо′ →
|
|
|
|
|
|
|
За помощь кликните ′Спасибо′ →
|
|
|
|
|
|
#12 Чт Ноя 16, 2006 19:59:54
|
Сообщить модератору
|
|
| Compas говорит: |
|
Так много слов и много незнакомых. Не осилил. Знайте все основное правило "100". То есть хата должна стоить не дороже, чем если ее сдать и помножить на 100. То есть реальная цена сдачи хаты 500 в месяц. Значит продажная реальная не более 50000 уев |
 а ОТКУДА 100? нАС УЧИТИЛИ , ВСЕ ПРОСЧИТАЙ , Ничего не забудь - умножь на 4 и может быть ты уложижься 
|
|
|
За помощь кликните ′Спасибо′ →
|
|
|
|
|
Cайт взаимодействует с файлами cookie. Продолжая работу с сайтом, Вы разрешаете использование cookie-файлов. Вы всегда можете отключить файлы cookie в настройках Вашего браузера. 2006-2024 Hosting hoster.kz
|
Правила
Регистрация
Вход
Личные письма
RSS
В борьбе за грамотность: Налогообложение; Упрощенная декларация; Сдать, а не "здать"; Передать документы с нaрочным, нарочно ‐ это совсем другое значение.
Знаю. И что больше, и на купи-продай.